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鑫苑服务:年报难产 “惑”还是“祸”财务分析

2021-04-08 14:17:53股票知识
财务分析年报季已近尾声,鑫苑服务的2020年业绩报却迟迟未发布。4月1日,鑫苑物业服务集团有限公司(1895.HK,以下简称:鑫苑服务)公告称,公司因故延迟刊发2020年度业绩报告。对于延迟发布业绩报告的原因,鑫苑服务方面表示:因为本公司需要更多时间确定与若干关联交易有关的事宜,并考虑其对财务报表的任何引申影响(如有),以及向本公司核数师安永会计师事务所(核

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年报季已近尾声,鑫苑服务的2020年业绩报却迟迟未发布。

4月1日,鑫苑物业服务集团有限公司(1895.HK,以下简称:鑫苑服务)公告称,公司因故延迟刊发2020年度业绩报告。

对于延迟发布业绩报告的原因,鑫苑服务方面表示:因为本公司需要更多时间确定与若干关联交易有关的事宜,并考虑其对财务报表的任何引申影响(如有),以及向本公司核数师安永会计师事务所(核数师)提供有关上述事宜的更多资料 。

按港交所规定,因未能如期发布2020年业绩公告,鑫苑服务自4月1日起股票暂停买卖,直至刊发审核的业绩为止。

截至4月7日下午,鑫苑服务已停牌6天,如果不出意外,5月底将是其发布业绩报的最后期限。

停牌阴云

延期发年报对于企业来说并不算一个正面消息,不管原因为何。

根据物业中国统计,截至4月7日,港交所仅三家与地产相关的企业延迟发年报,分别为康宏环球(01019.HK),原因是审核程序未完成;另外两家分别是福晟国际(00627.HK)和国瑞置业(02329.HK)。

福晟国际的理由是:主要由于旗下子公司未能及时将其截至2020年12月31日财政年度的财务报表及核数师要求的有关资料,分别提交予该公司的管理层及核数师;

国瑞置业则是因为:由于需要额外时间和工作以反映8家房地产项目公司不再并入公司的综合财务报表,所以将延迟发布有关2020年全年业绩公告。

目前三家企业均处于停牌中。

相比之下,鑫苑服务此次停牌理由也颇为类似,称:需要更多时间确定与若干关连交易有关的事宜。

“通常所指的关联交易,大部分是指一次性或很少次数的关联方交易,由于法律限额的规定,这种情况下会计师事务所普遍会通过分拆的方式来回避披露问题。”一位财务人士告诉

鑫苑服务需要确认的关联交易都有哪些?我们不妨梳理一下其2020年的一些规模扩张动作,希望能够找到一些蛛丝马迹。

据物业中国观察,鑫苑服务上市之后进行的收并购并不多。

仅在2020年完成一次增资和一次收购动作,分别是:以134.72万元增资邯郸市钢城物业服务有限公司股权40%,1348.17万元收购重庆重型汽车集团鸿企物业有限责任公司100%股权。

相比之下,其似乎更偏爱以合作经营、小股操盘、全委接管的方式来完成规模晋级。

企查查显示,截至2021年4月7日,鑫苑服务对外投资企业共计27家,仅三家公司持股比例低于50%,其他均为50%以上。

“合作方式拓展规模,优点是风险可控性更强,但也会牵扯到财务并表的问题,合营公司的利润能否为上市公司带来实际增色,还要看合作双方的协议。”北京TOP50国资房企财务总监徐明告诉物业中国。

“此次鑫苑服务年报延期的原因,可能与近期对上市公司并表要求严格有关。”一位财务分析人士认为。

值得注意的是,近期因归母净利润暴跌97%而陷入“股债双杀”事件中的禹洲集团,其首席财务官邱于赓曾在业绩会上解释称:审计师并表要求比较严谨,协商决定将部分禹洲认为可以并表的项目放在联营合营公司里,这部分利润比较高的项目未能并表影响了最终毛利率。由于上述项目并表需要有补充条件,因时间关系比较困难,结果就变成只能在联营合营公司体现,未来不会再重复这种情况。

颇为巧合的是,禹洲集团与鑫苑服务的核算师均为安永会计事务所。

高毛利的“天花板”

关联交易究竟会对哪些数据有影响暂不能确定,但我们不妨先看下鑫苑服务的业绩成色。

根据鑫苑服务发布的2020年未经审核的业绩公告显示:2020年,鑫苑服务录得收入6.6亿元,同比增长23.62%;毛利实现2.64亿元,同比增长30.85%;期内录得毛利率为40%,较2019年增加2.21%。

从营收规模来看,在目前已发布2020年业绩报的40家物企中,鑫苑服务2020年的总营收大概排在34位左右,并不出色;但其40%的毛利率却超过了很多龙头物企,如:碧桂园服务2020年毛利率为34%,融创服务2020年毛利率为27.6%,恒大物业同期毛利率为33.6%。

鑫苑服务的毛利率一直颇具看点。

从历史数据来看,鑫苑服务的物业管理业务毛利率却出现过两次大幅增长。

第一次出现在2017年。2016年,鑫苑服务物业管理业务毛利率仅为14.6%,2017年毛利率突然提升至20%,此后三年一直稳定在20.6%、20.7%、21.6%。

第二次是在2020年上半年,该业务毛利率上涨至28.2%。

与此同时,其整体毛利在物管服务毛利提升的带动下也出现大幅上涨。据物业中国统计:其2016年至2020年毛利润分别为:6160万元、1.012亿元、1.335亿元、2.017亿元、2.64亿元。

资料:招股书

对于两次毛利率大幅上涨的原因,鑫苑服务方面给出的理由几乎相同,均为:有效控制销售成本及规模经济的能力及,平均物业管理费增加。

资料显示,2016-2018年鑫苑服务每月每平方米的平均物业管理费用在1.71元~2.02元,2019年3月增至2.04元,同期,行业住宅物业管理费平均2.5元左右。

通过提升物业管理费来提高毛利,这种方法是否能够持久?

答案似乎并不确定。

在鑫苑服务的在管项目中,来自第三方的比例逐渐增多。资料显示,2016年~2019年鑫苑服务在管总建筑面积中,来自母公司的贡献占比分别为85.49%、82.23%、74.63%,63.5%,2020年上半年,这一占比再度下降至58.2%。

从毛利率来看,2016年~2018年,鑫苑置业集团开发的物业应占毛利率分别约为15.1%、21.0%、22.4%,而同期第三方开发商开发的物业提供的物业管理服务的毛利率分别约为3.1%、17.3%、11.7%。

这也意味着,鑫苑服务未来如果想持续保持高毛利,需要从两方面入手:一、提升增值服务收入占比,同时提升增值服务毛利率;二、大幅压缩成本。

但根据2020年中期业绩显示,截至2020年6月底,增值服务收入占比降至19.1%,交付前及咨询服务占比降至16.1%。同时,这两个业务毛利率也出现变化,增值服务毛利率由68.9%降至65.9%,交付前及咨询服务毛利率由49.7%升至55%。

终止的注资

另一方面,其寄予厚望的科技降本增效,孵化增值服务运作也并不顺利。

今年初,鑫苑服务在与海康威视签下战略合作推进AI赋能后,又拟以3000万元注资从事人工智能的北京爱接力。

资料显示,北京爱接力成立于2015年,是由纽交所上市公司鑫苑中国天使投资的科技创新企业。

该公司主要从事区块链、AI、物联网、大数据技术研究,即:利用区块链、人工智能及物联网技术,向房地产业提供智能社区及智能家居等智能解决方案,包括但不限于开发智能并以社区为本的消费平台。

按照鑫苑服务的规划,通过此次注资获得北京爱接力20%持股权,跻身为第二大股东。即:将爱接力并入鑫苑服务,那么未来可以孵化更多增值服务和延伸服务,提高鑫苑服务整体收入和利润,甚至可以打造一个科技技术输出平台,那么鑫苑服务便不再是单纯的物企概念,也会在资本市场赢得全新席位。

但这项计划却在注资公告发出后第42天,戛然而止。

“鑫苑服务在科技智慧社区方面的布局较早,未来应该还会通过其他方式将两个平台进行整合。眼下来看,更为重要的是选择一条合适的规模扩张之路,完成规模增长。”资深物业分析师刘硕告诉物业中国。

责任编辑:唐珊珊康康

审读:戴士潮

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