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大悦城的“中年危机”:重组后首次由盈转亏大悦城

2021-04-10 14:56:58股票知识
大悦城大悦城的“中年危机”:重组后首次由盈转亏本报近日,大悦城控股集团股份有限公司(000031.SZ,以下简称“大悦城”)发布2020年年报。数据显示,过去一年,大悦城实现营业收入384.45亿元,同比增长13.76%;归属于上市公司股东的净利润为-3.87亿元,同比减少118.88%。这是大悦城自完成重组后,同时也是近5年来,公司利润首次出现负值。201

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大悦城的“中年危机”:重组后首次由盈转亏

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近日,大悦城控股集团股份有限公司(000031.SZ,以下简称“大悦城”)发布2020年年报。数据显示,过去一年,大悦城实现营业收入384.45亿元,同比增长13.76%;归属于上市公司股东的净利润为-3.87亿元,同比减少118.88%。

这是大悦城自完成重组后,同时也是近5年来,公司利润首次出现负值。

2019年初,大悦城完成对大悦城地产有限公司(0207.HK,以下简称“大悦城地产”)的资产重组,进行更名并重新敲钟开市。彼时,大悦城提出,“力争实现三年销售型业务签约破千亿”的目标。

但到2020年,大悦城的销售额不增反减。报告期内,其全口径销售额为694亿元,同比下降2.4%;销售结算毛利率同比下降10个百分点至28%。

2021年是大悦城三年目标的最后一年。而就在今年3月15日晚间,大悦城公告称,董事长周政因工作需要申请辞职,辞职后不再担任公司任何职务。至此,由周政掌舵10年的“大悦城时代”结束。

周政退场,大悦城的千亿元目标正在倒计时。大悦城方面对

商办类项目方面,大悦城建立“总部-区域-项目”三级商办销售管理体系,与五大行等资源对接,立足产品、促进去化。

归母净利首现负值

年报显示,2020年,大悦城营业收入的增长主要得益于商品房销售及一级土地开发业务收入的增加,该业务营收达325.8亿元,同比增长21%,占公司总营收比重约85%。此外,物业及其他管理板块的收入同比增长4%至7.2亿元。

不过,大悦城其他业务的营收均出现不同程度的下降,其中,投资物业及相关服务、酒店经营业务的收入分别同比下降14%、29%,占总营收比例也相应下滑。

盈利指标方面,2020年大悦城实现毛利润120.9亿元,同比下滑12.8%;毛利率同比下滑9.6个百分点至31.4%,主要是因为2016年~2017年高价拿地项目入市后受到调控限价等政策影响。

另外,受疫情减免租金和资产减值损失影响,大悦城的利润于2019年完成重组后首次出现负值,每股基本收益为-0.09元/股,亦为负值。

彼时,大悦城副总经理姚长林曾表示,“重组后,大悦城地产在资源、优势互补方面会比以前发挥得更好,原先有些限制也没有了,公司会相应加大发展力度,这对于整个大悦城公司来说也是一个正面促进作用。”

不过,就在重组之后的2019年,大悦城的盈利能力就已开始出现滑坡。2019年年报显示,公司实现营业收入337.87亿元,较2018年同期增长52.41%;净利润23.78亿元,同比增长15.27%,但与2017年同比增长31.27%、2018年同比增长46.91%相比,增速明显放缓。

值得注意的是,在重组大悦城地产之时,大悦城提出了“三年破千亿”的目标。但过去一年,公司实现全口径销售额694亿元,同比下降2.4%;全口径销售面积312万平方米,同比上涨8%;销售均价约2.23万元/平方米,同比下降10%;全年权益销售回款金额为649亿元,同比增长6.9%。

克而瑞数据显示,就大悦城销售金额的区域分布来看,长三角仍是主力,销售占比为48%,其余区域较为均匀。其中,上海和苏州的项目表现突出。此外,公司在珠三角的销售金额主要来自大湾区,深圳单城的销售额与珠三角整体占比超六成。与2019年的销售布局相比,2020年,大悦城中西部销售占比提升5个百分点至20%。

另一方面,大悦城在过去一年新增土地储备的布局与销售金额的区域分布互补。

2020年,大悦城共获取项目18个,新增土地储备计容建筑面积为456.7万平方米,权益计容建面约246.1万平方米,新增土地储备权益比例为54%;新增土地储备总价款为209.1亿元,拿地销售比约0.3。其中,销售金额占比最小的中西部布局了最多的土地储备计容建面,约291万平方米,占比64%。

针对2021年的规模计划,大悦城方面对

值得注意的是,大悦城在年报中称,2021年将坚持千亿元目标不动摇。按照截至2020年末2460亿元的土地储备可售货值计算,去化率要达到约40.65%。

“轻重”平衡术

大悦城的前身是成立于1983年的“宝安县城建设公司”。历经多年发展,于2019年重组后的大悦城,对未来有诸多美好想象。

大悦城方面对

在持有型业务方面,大悦城聚焦商业市场的规模管理、轻重配比。

但过去一年,受疫情影响,大悦城旗下商业地产平台——大悦城地产各项业务出现不同程度的下滑。其中,投资物业营收达35.9亿元,同比下滑17.4%;酒店经营收入6亿元,同比减少28.7%。

大悦城地产管理层曾在2020年3月31日举行的业绩会上表示,对于全年租金,公司将要通过多方面回追损失,目标是在营收上回追5%~10%,把租金损失控制在5%~10%,并力保净利润不受损失。

不过,从结果来看,大悦城地产2020年在租金和利润方面的跌幅还是超过了预期。

财报显示,2020年,大悦城地产实现营业收入总额141.1亿元,较上年同期增长36.5%;溢利约21.69亿元,较上年同期下降18.7%。

报告期内,大悦城地产主要投资物业租金收入同比减少17.5%至30.81亿元;购物中心租金收入同比跌22.3%至23.81亿元。而剔除已处置的上海长风大悦城、西安大悦城,大悦城的整体租金收入较去年同比下降15.9%。

值得注意的是,在持有型物业方面,大悦城的发展路线在2021年作出了改变,即把轻资产项目发展作为重要的战略方向。

年报披露,截至2020年末,大悦城已通过管理输出(轻资产)模式运营天津和平大悦城项目、昆明大悦城项目以及鞍山大悦城项目,同时新增在建轻资产项目2个,位于长沙和无锡等城市。

事实上,随着房地产行业从增量市场转向存量市场,轻资产化的商业运作模式愈发受到追捧。

2015年,万达在业内首提“轻资产”战略。彼时,王健林曾表示,“5年以后,万达广场将没有重资产项目,完全轻资产化。”这对当时正寻求缓解债务压力的万达来说,转型轻资产成为一条必经之路。

在此之后,大悦城提出“轻重并举”的大资产管理战略。截至2020年末,大悦城已开业自持商业体共12个,包括10个大悦城购物中心、1个春风里项目以及1个祥云小镇;公司在建拟建的自持大悦城共10个。

2021年,大悦城即将迎来商业项目的集中开业,预计包括苏州大悦春风里、长沙大悦城、北京 槐新大悦春风里、重庆大悦城、武汉大悦城、青岛即墨祥云小镇等6个项目。这无疑将对大悦城的运营管理能力发起拷问。公司对此表示,将整体把控商业定位、加大品牌储备,确保项目如期开业、强化大悦城的市场引领地位。

过去的2020年对大悦城而言是一个“考验年”,不仅有疫情对商业地产的冲击,还有房地产行业的政策频出,如“三道红线”,供地“两集中”政策等。

截至2020年末,大悦城的现金短债比为1.76;净负债率为85.53%;扣除预收账款后的资产负债率71.76%。

大悦城方面对

此外,“‘两集中’政策有利于公司集中优势攻克优质地块,并不断积累提升市场研判能力和投资决策效率。公司也将通过资金管理平抑资金需求的峰谷波动,持续提升运营和产品力。”大悦城方面称。

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